Koupě nového bytu je radostnou událostí, ale snadno se může změnit v noční můru. Jak celý proces koupě bytu absolvovat a nezbláznit se?
Koupě bytu je skutečně zásadním životním rozhodnutím, proto je s podivem, že mnoho lidí stráví v bytě před jeho koupí pouze několik minut při rychlé prohlídce s realitním agentem. Mnohdy věnujeme více času výběru nového kabátu, to je přece absurdní! Tím není myšleno, abyste v bytě strávili několik hodin, ale přece jenom je na místě prohlédnout si důkladně všechny místnosti, včetně sklepa, komory, kolárny a podobně. Jedině tak zjistíte skutečný stav a ujasníte si, zda bude zapotřebí rekonstrukce, případně v jakém rozsahu. Pokud se vám něco nebude zdát, rozhodně si vyžádejte další prohlídku, na kterou vás může doprovodit odborník, který zhodnotí stav elektroinstalace, podlah a podobně. Na co dalšího byste se měli zaměřit?
Situace na trhu
Byt představuje i velmi dobrou investici, a to zvláště v lokalitách, ve kterých je vysoká poptávka po nájemních bytech. Pravdou je, že ceny bytů stále stoupají, proto není důvod zbytečně vyčkávat. Naopak příznivá je situace z hlediska financování bytu, neboť hypotéky se stále mohou chlubit nízkými úroky, i když podmínky pro jejich získání neustále přitvrzují. Hypotéka ve stoprocentní výši je už minulostí a klienti musí disponovat čím dál větší částí vlastních finančních prostředků.
Přesto se však vyplatí pečlivě hledat a nic neuspěchat. Nezdá se vám daný byt jako vhodný pro budoucí život? Pokud nejste o koupi bytu přesvědčeni, hledejte dál! Jistě to poznáte po prvním vkročení, že jste našli ideální byt pro sebe a svou rodinu. Při hledání se však nesoustřeďte pouze na realitní kanceláře a rozhoďte sítě i mezi svými známými. I takto můžete narazit na vysněný byt. Rovněž je třeba mít na paměti, že do nového bytu se nebudete stěhovat do měsíce. Hledání a následné administrativní úkony se mohou značně protáhnout. A v případě koupě bytu v rozestavěném domě to může trvat i rok a více. I toto by mělo hrát roli ve vašem rozhodovacím procesu.
Právní náležitosti
A co s kupní smlouvou? Zde platí jediné: čtěte, čtěte a zase pečlivě čtěte! Každý údaj raději desetkrát zkontrolujte, nejen osobní údaje, ale veškeré informace o dané nemovitosti, tedy rozlohu, náležející jednotky (komora, sklep, garáž), případně také předměty, které jsou součástí prodeje.
Pokud máte sebemenší pochybnosti, poraďte se s právníkem. Přece jenom vás platba za právnické služby nezruinuje, přitom vám může dobrá rada ušetřit mnoho starostí, či dokonce zachránit spoustu peněz.
S tím souvisí také spolehlivost služeb dané realitní kanceláře. Zkuste na internetu najít nějaké recenze a zkušenosti, abyste věděli, na co se připravit a na co si dát pozor.
Koupě bytu v novostavbě
Kupovat nový byt by se mohlo zdát poměrně jednoduché, neboť není nutné řešit rekonstrukci a podobně. Ovšem i zde lze narazit na několik zádrhelů. Jedním z nich je spolehlivost investora. Vyplatí se zjistit si něco o jeho starších projektech, jestli se po několika letech neobjevily nějaké problémy…
Zejména v dosud nezalidněných lokalitách je vhodné zhodnotit občanskou vybavenost, která bývá jedním z největších problémů.
V případě, že se bytový dům teprve staví, ověřte si, nakolik budete moci po koupi bytu ovlivnit jeho budoucí podobu, například dispozici a také standardní vybavení, jako jsou podlahy, dveře, obklady, dlažba a podobně.
Koupě staršího bytu
Starší byt rozhodně nemusí být špatnou investicí, vyplatí se však vybírat opravdu pečlivě a nespokojit se s prvním, relativně ucházejícím bytem.
V případě starších bytů je důležitým aspektem zateplení, které samozřejmě výrazně napomáhá snížit náklady na vytápění. Jestliže vytipovaný bytový dům dosud není zateplen, informujte se o tom, zda je zateplení v plánu a z čeho se bude financovat. Podobně je tomu i u výměny oken, která jde často ruku v ruce právě se zateplením. V této souvislosti se vyplatí zjistit si informace o dalších plánovaných investicích, například výměně výtahu, izolace střechy a podobně. Důležité je mít jistotu, že ve fondu oprav je na takové investice dostatek finančních prostředků, aby vás krátce po nastěhování nečekalo nepříjemné překvapení v podobě dalších nečekaných výdajů.
V případě starších bytů hrají důležitou roli také náklady, které mohou být překvapivě vysoké, zejména náklady na vytápění, ale také příspěvky do fondu oprav.
Samostatnou kapitolu představují byty v panelových domech, které mají svá specifika. V případě bytu v panelovém domě je samozřejmě lepší vybrat byt se zrekonstruovaným jádrem, pokud se tedy do náročné rekonstrukce nechcete pustit sami.
Další poplatky
Kromě samotné kupní ceny je třeba počítat s provizí realitní kanceláři nebo makléři, která se pohybuje ve výši několika procent z ceny nemovitosti. Velkou položku představuje také daň z nabytí nemovitosti. A opomenout nelze ani nutné investice. V případě novostavby je to například kuchyňská linka a vestavěný nábytek, v případě staršího bytu mohou být náklady na nutnou rekonstrukci rovněž poměrně vysoké.
Důkladné prozkoumání okolí
Podrobnější zkoumání si zaslouží také lokalita, jestliže ji neznáte. Zkuste se do dané oblasti vypravit víckrát, nezávisle na prohlídce bytu. Je totiž pravděpodobné, že během prohlídky se budete soustředit na byt a okolí půjde spíše stranou.
Jak je to s ruchem v okolních ulicích v pracovní den? A je zde rušno během pátečního a sobotního večera nebo noci? Někomu ruch z ulice vadit nemusí, ale někdo si život v blízkosti hlavní cesty nedovede představit…
A jak je to s občanskou vybaveností? Je v blízkosti obchod, autobusová nebo tramvajová zastávka nebo zdravotní středisko? V případě mladých párů se vyplatí myslet do budoucna a zaměřit se také na školy a školky.
Zejména v blízkosti center měst a na sídlištích je důležitým parametrem také parkování. Pravdou je, že realitní agent vám nejspíše řekne, že s parkováním v dané oblasti není problém a místo se vždycky najde. Na to se však nedá spoléhat. Raději se kolem domu porozhlédněte někdy ve večerních hodinách, kdy se lidé vrací z práce, a uvidíte, jaká je situace s parkováním ve skutečnosti.
Nezapomeňte se zeptat také na sousedy, případně zda jsou v domě nějaké problémy.
Související úkony a povinnosti
Co při koupi bytu neopomenout? Samozřejmě vás čeká povinné kolečko po úřadech, které zahrnuje zejména návštěvu katastru, ale také finančního úřadu.
Nezbytné je také pojištění nemovitosti. To sice není vyloženě povinné, ale vzhledem k tomu, že byt není levnou záležitostí, má rozhodně své opodstatnění a ve výsledku představuje malou zátěž v rámci celkového rozpočtu. Proto s pojištěním zbytečně neotálejte a najděte si výhodnou nabídku pomocí kalkulátoru pojištění nemovitosti. Za zvážení stojí také pojištění neschopnosti splácet a životní pojištění, které vás a vaši rodinu ochrání v případě zdravotních problémů a podobně.
Nutno podotknout, že při financování bytu pomocí hypotečního úvěru po vás bude finanční ústav pojištění nemovitosti vyžadovat a také budete muset zajistit takzvanou vinkulaci pojistného plnění. V praxi to znamená, že v případě pojistné události obdrží náhradu škody banka.